Verzakkingen en paalrot van huizen in kaart

"Ik heb zelf een huis gehad met paalrot", zegt Chris Geurts, constructiedeskundige en onderzoeker bij TNO, "Er waren binnen vrij korte tijd behoorlijke scheuren ontstaan in de muren. Bij een onderzoek bleek dat houten heipalen langzaam in ‘snot’ veranderden. Ik heb er feitelijk op afgeschreven bij de verkoop."

Geurts is niet alleen ervaringsdeskundige. Zijn werkgever TNO leverde, in samenwerking met Deltares, het technische gedeelte van een rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), waarin een voortvarende en landelijke aanpak van dit probleem wordt bepleit.

Landelijk probleem

Het probleem is al decennialang bekend, zegt geotechniek-expert Mandy Korff van Deltares, "Inmiddels ziet iedereen in dat het niet meer alleen een probleem is van individuele huiseigenaren. We zien dat het een landelijk probleem is, en willen er dus landelijk iets aan doen."

Dus zijn de twee organisaties door de Rli, gevraagd bestaande kennis samen te brengen, een schatting te maken van de omvang van het probleem, en om voorstellen te doen voor het verder in kaart brengen en aanpakken van het probleem. En graag een beetje snel.

"Het verzoek kwam in oktober 2023, en in februari moest het klaar zijn om mee te kunnen naar het nieuwe kabinet", zegt Korff. De keuze voor het koppel TNO en Deltares lag voor de hand vanwege hun expertisegebied: "We schreven in 2021 al gezamenlijk een kennisagenda over dit onderwerp."

We zien dat het een landelijk probleem is, en willen er dus landelijk iets aan doen.

Mandy Korff, expert geotechniek en funderingstechniek

Grof-naar-fijn-aanpak

De partijen gingen in vliegende vaart aan de slag, zegt Korff. "Het meeste werk zat ‘m in de zaken goed op een rij zetten: waar praten we nu eigenlijk over?" Specifiek onderbouwden de onderzoekers het aantal woningen met funderingsproblematiek. "Tot dan toe ging altijd het getal van een miljoen woningen rond, de Rli wilde dat beter uitgezocht hebben."

Om uit te zoeken om wélke 425 duizend woningen het gaat, bepleiten de onderzoekers een grof-naar-fijn-aanpak. "Er zijn 6,5 miljoen huizen, die wil je niet allemaal onderzoeken en mensen stress bezorgen. Vooral bij panden ouder dan vijftig jaar, die bijvoorbeeld op houten palen of een ondiepe fundering staan, ga je verder kijken. Als er al scheuren in het gebouw zitten is de kans dat dat uit de fundering komt daar groter."

Archief

Verder onderzoek kan dan op basis van archieven, zegt Korff. "Maar een van de grote problemen is dat we niet een centraal archief hebben waarin we funderingen vastleggen. Het is ook een van onze belangrijkste adviezen aan de overheid: zo’n archief aanleggen." Informatie is er vaak wel, voegt Geurts toe, maar het is slecht ontsloten. "Pas als je daar niet wijzer van wordt, kijk je naar het pand zelf."

Alleen in het uiterste geval ga je over tot een tijdrovende en kostbare funderingsinspectie, waarbij tot aan de palen gegraven wordt. Voor eventuele herstelwerkzaamheden moet een aanpak komen. Soms is de schade vooral cosmetisch: sommige scheuren hebben geen invloed op de veiligheid of het functioneren van een gebouw.

Maar soms ook moet de fundering hersteld worden, een ingrijpende en dure operatie, al leidt uitstel daarvan vaak tot grotere schade en herstelkosten. En soms is sloop de enige oplossing, maar meestal is dan de algehele woningkwaliteit ook al niet goed. Ook zal, als er geen maatregelen worden genomen, het aantal woningen met problemen blijven toenemen.

425 jaar

"Innovatie, zowel op het gebied van inspectie als herstelwerkzaamheden, is hoognodig", zegt Korff. "We vernieuwen nu de fundering van duizend huizen per jaar, dus dan ben je nog 425 jaar bezig. Dat moet sneller."

De urgente opdracht op basis van bestaande kennis, zette wel meer in gang, ziet de Deltares-onderzoeker. "We ontwikkelen nu modellen waarmee je kunt verfijnen en verbeteren welke panden het meeste risico lopen, waarbij we ook de gevolgen van klimaatverandering moeten meenemen."

Vervolgonderzoek met dezelfde partners, staat al op stapel, vertelt Geurts. "Daarin zoeken we nog specifieker uit waar zich het probleem manifesteert. Kunnen we bepaalde types huizen aanwijzen en waar moeten we dan vervolgens als eerste actie op ondernemen? Want alles tegelijk gaat niet."

Naast technische aspecten neemt de Rli ook informatie-, bestuurlijke, en financiële aspecten mee. Met als conclusie het dringende advies om dit probleem landelijk aan te pakken, en niet op zijn beloop te laten. Anders zal het aantal panden met problemen toenemen, en de schade alleen maar toenemen. Korff: "Als je niets doet, wordt het probleem alleen maar groter."